吉住ホームの不動産投資

知って得する!不動産投資のメリットをご紹介いたします!

不動産所得に課税される税金の種類

不動産所得とは?

事業所得や譲渡所得は除外されます。

不動産所得に課税される税金

今回取り上げるのは「所得税」と「住民税」です。

不動産所得の計算方法

不動産所得は、次の計算式によって算出します。

  不動産収入(賃料や礼金など)- 必要経費

”必要経費”とは、不動産収入を得るためにかかる費用をいいます。
主に、次のような項目が該当します。

必要経費

等があります。

所得税は原則「総合課税」

所得税や住民税には、原則として「すべての所得金額を合計して、総額に対する税額を計算する」という総合課税が適用されます。
会社員が不動産投資を行った場合、勤務先から受け取る「給与所得」と不動産投資から得る「不動産所得」がそれぞれ発生します。
しかし、所得税を計算する際は「給与所得」と「不動産所得」を合計し、総額に対する税金を計算することになります。

所得税と住民税の計算方法

所得税と住民税は、それぞれ次の算出式で計算をします。
なお、所得税は、2013年1月1日から2037年12月31日までの間、復興特別所得税として2.1%の額が上乗せされます。

みんな知りたい!節税方法

 損益通算による節税

不動産投資による不動産所得は、収支が赤字になってしまう場合もあります。特に不動産の購入初年度は、登記費用や不動産所得税
火災保険料など諸費用の発生により経費が収入を上回ってしまうことが多いのです。会社員など給与所得がある方の場合、
毎月の給料からすでに所得税が差し引かれているため、不動産所得による赤字を給与所得から差し引くことができます。

これを、損益通算といい、課税対象の所得が少なくなることで、結果的に所得税や住民税を減らすことができるのです。

 経費として計上できる費用

経費とは「事業にかかる費用」のことをいいます。不動産投資では物件の調査や購入、維持のためにさまざまな費用が発生します。
不動産投資を行い、利益をあげるために使った費用は経費となりますが具体的にどのような支出が認められるのでしょうか。いくつか具体例を挙げてみましょう。

「不動産の下見に行く」「不動産会社に出かける」「所有している不動産を確認する」といったような場合、電車やバス、自家用車で移動します。
このとき利用する公共交通機関の運賃、自家用車のガソリン代や駐車場代、ホテルの宿泊費などは旅費交通費として計上できます。

ほかにも不動産の情報収集や不動産投資の勉強として使用した新聞や書籍代、セミナー代、コンサルティング費用も経費として認められています。
ただし、個人のスキルを高める意味合いがある資格取得費用は経費として認められないことが多いようです。

 減価償却費による節税

減価償却とは、経年とともに建物の価値が下がっていくものと考え、毎年減った分の価値を、帳簿上に経費として計上することです。
減価償却費とは、この減価償却によって発生する費用のことを指しています。ここで注意すべき点は、土地は対象外であり、 建物部分しか減価償却できないということです。
また、経費として計上できる年数は、建物の構造により異なっており、それぞれに法律で定められている法定耐用年数が基準となります。

木造:22年、鉄筋コンクリート造:47年 など。

どのくらい節税できるの?シミュレーション

築12年の木造建築の家屋(法定耐用年数22年)を500万円で購入した場合、残り10年で価値がゼロになります。
この場合、毎年50万円ずつ減価するため、減価償却費50万円を経費として計上できます。
家賃収入が63.6万円実際の支出が320万円減価償却費が50万円とすると、帳簿上は経費が370万円となり
約306万円の赤字が発生します。

63.6万円 -(320万円+50万円)= -306.4万円

こうなったとき、前述の損益通算をして課税所得金額を下げることができるのです。

仮に、給与所得が400万円だったとすると、不動産所得のマイナス分の306.4万円を差し引くことで、
課税対象となる課税所得金額を93.6万円に下げることができます。

従来、400万円の所得の方は、控除後額に20%の税率がかかり、714,000円になりますが、
所得を93.6万円に下げることで、税金は46,800円になります。

課税所得金額が下がることにより、所得税・住民税を抑えることができるというわけです。

その年のメリット

確定申告をすることで、毎月の給与から天引きされてた所得税、714,500円から 申告後の確定納税額 46,800円を差し引き、結果的に納め過ぎていた667,700円を 国から還付されます。

翌年のメリット

また、翌年の住民税も減額、金額によっては免除になることで、 給与所得の手取りも微増いたします。

将来のメリット

ローンの支払いを家賃収入で賄えていれば、持ち出し支払無しで、 ローン完済後には「資産」が手に入っているという状態になります。

他にもメリットは、まだあります!  そして、デメリットもご説明いたしますので、 ご興味のある方は、お問合せください。

なぜ、吉住ホームにお願いするのか?

「吉住ホーム」といえば、地元の中野・新宿では、賃貸の不動産会社で有名、代表の吉田も生まれ育ったホームグラウンドです。 町内会や地域の活動にも、プライベート的/会社的にと、 多く携わる事があり、結果、たくさんのオーナー様とも出会い ご所有される物件を預かり、建物管理や賃貸管理をさせていただいております。 その流れで、資産の整理をしたいオーナー様から、「高利回りの物件売却」のご依頼を内々でいただけるので、表に出る事のない、他社には無い、好条件物件が水面下でご紹介可能です。 ご興味ある方は、是非一度、ご連絡ください♪