借地って何だろう?底地とは違うの?
運用メリットは?

借地って何?

「借地」は他人から借りている土地のことで、土地を貸す側の地主からは「底地」と呼ばれています。
皆さまは、「借地権」ということばを聞いたことがありますか?ここでちょっと詳しく説明してみます。

借地権には「民法上の借地権」と「借地借家法に基づく借地権」があります。
「民法上の借地権」は、建物所有を目的としない土地の賃貸借のこと。身近なものだと月極駐車場や資材置き場などがこれに当たります。
もう一つの「借地借家法に基づく借地権」は、建物所有を目的とする地上権と土地の賃借権です。もっと平たく言うと「第三者の土地を借りて、そこに自分の建物を建てる権利」ということ。

民法上の借地権

借地借家法に基づく借地権

さらに詳しく説明しますね。
もし、皆さまがマイホームを建てるために他の人の土地を借りる場合、土地を所有する地主さんへは毎月地代を支払います。また、借りる契約を更新する時は更新料を支払い、家を建て替える時には地主さんの承諾や承諾料を支払わなければいけない場合もあります。
この「借地借家法に基づく借地権」も、さらに3種類に分かれています。「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」があって、もし借地権がついた建物を買う時は、種類の違いで権利の範囲もまったく異なるので、注意が必要です。

旧法借地権

借地契約を更新すれば半永久的に土地を借り続けられる「旧法借地権」。現在の借地権は平成4年に成立した「借地借家法」によるものですが、「旧法借地権」は「借地法」という古い法律をもとにしたものです。旧法借地権では存続期間を決めていない場合、「朽廃(※1)」と認められると契約が終了します。

普通借地権

「普通借地権」は契約更新を前提とする借地権のこと。契約期間が満了になり期限を、更新する時、地主は何か正当な理由がない限り、更新を断ることができません。

定期借地権

「普通借地権」も「定期借地権」も、どちらも借地借家法で定められた借地権ですが、大きな違いは「契約更新があるか・ないか」。
「定期借地権」には契約更新がないので、契約期間が満了になったら建物を取り壊し、更地にして地主へ返します。

(※1)人口的な要因によらず、建物が長年に渡り自然的な腐食状態によって社会的経済的効用を失った状態(人が住めない状態)と指します。具体的には、建物の土台や柱が破損、腐食していたり、壁材などが剥落している場合などがあります。

借地って何?

メリット

固定資産税・都市計画税がかからない

借地契約を更新すれば半永久的に土地を借り続けられる「旧法借地権」。現在の借地権は平成4年に成立した「借地借家法」によるものですが、「旧法借地権」は「借地法」という古い法律をもとにしたものです。旧法借地権では存続期間を決めていない場合、「朽廃(※1)」と認められると契約が終了します。

所有権を購入するよりもリーズナブル!

土地・建物をセットで買うよりもはるかに安いため、たとえば都心など地価の高い場所で住宅を買う場合は、大きくコストを下げることができます。

デメリット

地代や更新料を地主に支払わないといけない

住宅を買うことで値引してもらえたり、税金が免除されたり…地代を支払ってもメリットの方が大きいという声が多いなか、「更新料の支払いが大変だ…」など、大きな出費にストレスを感じる人も少なくないようです。

カンタンにリフォームや売却ができない!?

マイホームを手に入れるために、銀行から融資を受ける人は多いのではないでしょうか?しかし、借地権は所有権と比べて担保価値が下がるため、思うように銀行の融資を受けられないことがあります。

住宅ローンにひと苦労…

マイホームを手に入れるために、銀行から融資を受ける人は多いのではないでしょうか?しかし、借地権は所有権と比べて担保価値が下がるため、思うように銀行の融資を受けられないことがあります。

借地は、その土地が持つ権利や借り方によってメリット・デメリットが大きく異なるためよく理解してベストな方法を選びましょう!
「でも、自分一人じゃベストな方法が決められない!」そんなあなたも大丈夫!吉住ホームのスタッフが、皆さまにぴったりの活用プランをお知らせします。

財産として相続される土地。では、いざ相続され土地を所有することになったら、どんな得をするのでしょうか?今回は「土地」の中の種類の一つ「底地」のメリットやデメリットを解説します。皆さまが底地を相続された時、事業展開する時、参考になれば幸いです。

「底地」をわかりやすく言うと…

借地権がついた土地のことを「底地」といい、その土地の所有権を「底地権」といいます。その土地自体の所有者を、地主と呼びます。
地主は、建物を建てて利用したい人に土地を貸して、地代などの収入を得ています。

「底地」と「借地」の違いって、何だろう?

土地を所有する地主が持っているのが「底地」「底地権」、土地を借りて建物を建てる人が持っているのが「借地」「借地権」です。
底地権と借地権を合わせて「所有権」と言います。

底地のメリットとデメリット

メリット

地代など収入を得られる!

地主は、持っている土地を誰かに貸すことで、地代、契約更新料、建て替え承諾料などの収入を得られます。万が一、土地を借りている借地人に地代を滞納されていた場合も、この借地人に融資している銀行が肩代わりしてくれる場合もあるので安心です。

土地を管理する必要がないので楽ちん!

土地を借りている借地人がその土地を管理するので、地主は管理の手間や費用がいっさいかかりません。

デメリット

貸している間は土地を自由に使えない…

底地の持ち主は地主でも、その土地を利用するのは借地人。貸している間は、地主は土地を自由に使えません。借地権の契約期間は長いので、すぐに土地を返してもらったり売却したりすることはなかなか難しいでしょう。

地代アップは至難の業

底地の多くは、30年前まで施行されていた旧借地法のもとに契約を結んだ土地。賃貸借期間は数十年単位と長いうえ、契約の自動更新を認めているので、地代を値上げすることはなかなか厳しいのです。当時と比べると、物価も周りの土地の価格もアップしているのに…ちょっと残念ですよね。

底地でのお悩み事例

あの底地、借りた人がそのまま買ってくれないかなあ?

土地を借りる借地人の多くは「底地を買うよりも、毎月地代を支払った方が安いんじゃないかな?」と、あまりメリットを感じないようです。
でも、借地・底地のどちらか片方しか持っていない場合、銀行から担保として認めてもらいにくいので、「住宅ローンを組みたい!」と考えている借地人か、土地売買が得意な不動産会社が買い取ってくれる可能性は十分にあります。

地代が手元に残らない…固定資産税が収入を上回っちゃう!

底地を持つことがマイナスになってしまうなら、「底地整理」をおススメします。これは、地主または借地人が相手から買い取ることで底地・借地の関係を解消し、自分の土地として扱えるようにするもの。
底地整理をすれば、普通の不動産物件として売ることができるので、高い値段で早く売れることも期待できますよ。

地代更新料や承諾料のことで、借地人とモメている…

地代・更新料・承諾料等の決定は、双方の合意が原則!
お互いの希望や・事情を出し合い、妥協点を見つけて、それぞれの金額とのバランスを考えた交渉が必要です。直接の話し合いだけではヒートアップしてしまいそうなら、管理会社や弁護士などを通じて交渉し、それでもまとまらない時は法的手段も検討を。今の地代が、周辺の相場や地主が負担する経費に比べて極端に安い場合は、調停で増額請求を行うことができます。

底地のメリット、意外と知られていないデメリット、参考になりましたか?
「これから相続の予定があるんだけれど、何だか不安になってきた!」「底地がうまく運用できなくて、どうしよう…」吉住ホームは、そんな皆さまの強い味方!困ったときには、いつでもご相談くださいね。

なぜ、吉住ホームにお願いするのか?

当社地元中心(新宿区・中野区・杉並区)に35年、賃貸仲介業、賃貸管理業、 土地・建物・借地などの売買仲介業、相続コンサルティング業、コインパーキング、 マンスリーマンションへの転用など幅広く事業展開をさせて頂いている中で、 地主様とも多くの取引実績があり、地主様対応は様々ございます。 当社は豊富な経験から培った確かなノウハウがあり、借地問題を解決してまいりました。 借地問題は、必ずしも決まった答え(解決策)はなく、いかに地主様との信頼関係を 結ぶのが重要になります。当社のスローガンにもある、お互いに信頼を 裏切らないという強い信念を胸に、解決できると自負しております。